昆明文旅冰与火:造城运动遇高库存外地客1人买

2018-12-08 06:49栏目:计算机

  11月的昆明,成片的红嘴鸥从贝加尔湖长途飞到滇池过冬,因为滇池对气候的调节作用,让昆明这座城市被誉为“春城”。自然条件优越,让昆明能吸引来的不仅是游客,还有能“裹挟”全国购房者的文旅地产。

  一边是不断升级的政策调控,一边是如火如荼的“文旅造城运动”。文旅大盘入市,昆明楼市浮现高库存隐忧;众多楼盘降价出售,楼市步入下行通道。昆明文旅市场正在上演一场“冰与火”之歌。

  《每日经济新闻》记者近日在昆明走访时发现,众多文旅项目将拓客目光锁定全国投资者,昆明的文旅市场库存去化压力不容小觑。

  冬天不太冷、夏天不太热、房价不太贵,加上蓝天白云空气干净,这样的昆明,除了日照强一点,几乎找不到其他生态上的缺点。同时,泛亚高铁的规划更让昆明多了一个闪光点。

  近些年,各大房企掀起文旅地产的热潮,不乏华侨城、万达等探路者,也有恒大、碧桂园等规模房企紧随其后抢食文旅市场“蛋糕”。

  地处东南“桥头堡”,有着优越自然资源,素有“春城”美誉的昆明顺理成章地成为房企发力文旅地产的风水宝地。

  除了已经拿到昆明文旅市场入场券的开发商们,其实还有更多的房企“盘旋”在昆明上空,他们都在等着一个合适的机会,挥师进军昆明文旅地产。

  不过,布局云南文旅市场多年,雅居乐还尚未拿到昆明文旅市场的入场券。据雅居乐云南市场负责人的表述,昆明文旅市场仍有机会,雅居乐也在寻求合适机会进入昆明市场。

  在开发商眼里,昆明是全国为数不多的能够成为滋养文旅项目沃土的城市。在海南全域限购之后,不少房地产从业人员以及投资者转战昆明,在此打造度假、养老的第二居所。

  今年初,云南打出了“三张牌”:“绿色能源”“绿色食品”和“健康生活目的地”。在“健康生活目的地”这张牌里,宜康养、宜旅游的昆明辖内,文旅项目的规模可谓来了一次“大跨越”。

  今年5月,昆明市发改委官网发布的“昆明市2018年重点前期工作项目计划表”里披露了这场大规模的文旅造城计划:23个文旅项目,逾3316亿元的总投资规模。

  在这些文旅大盘里,有依赖政府配套资源的项目,也有靠自己撑起配套一片天的项目。但无论哪种运作模式,过多的文旅项目规划,都难免会出现市场“病症”。

  沿着滇池东岸的环湖东路一路南行,在昆明当地名气较大的文旅项目几乎都布局在这条交通线上。

  “我们是距离滇池最近的项目”“我们第一排大平层会贵一点,因为能够直接看到滇池”,当《每日经济新闻》记者以购房者名义走进这些文旅项目的销售部,几乎都能听到类似的说辞。

  显然,对文旅项目而言,滇池就是最有卖点的天然资源。从规模700多亩到1.6万亩,滇池沿岸的珍贵土地大多留给了花样繁杂的文旅大盘。

  打造游乐场、建酒店、温泉会所、民族特色商业街、医疗康养……凡是能与文化、旅游沾边的业态概念,在滇池附近都能找得到。有如七彩云南·古滇名城项目自建配套设施以及大盘模式,同时也有如蓝光·中国滇池花田国际度假区一般,借助自身独特的文旅模式,依赖政府配套设施。

  仅游乐场这一项,除了占有1.6万亩土地的七彩云南·古滇名城项目建了一个已经投入运营的七彩云南欢乐世界外,还有蓝光·中国滇池花田国际度假区正在打造的300余亩的“水果侠主题世界”。

  开发文旅项目背后的本质也被一位项目销售一语点破。他说:“做文旅,对开发商而言是销售住宅的一大卖点,对政府而言城市升级也会更好一点”。

  在文旅项目上,开发商和政府出于各自的利益“一拍即合”。但是大刀阔斧的项目建设对当地的库存去化能力提出了严竣考验。

  《每日经济新闻》记者通过实地走访发现,诸如蓝光·中国滇池花田国际度假区约742亩的占地面积并不算大,但项目包含约300亩的住宅用地。

  地大不大还要看跟谁比。比如占地1.6万亩的七彩云南·古滇名城,站在古滇名城的售楼部,目光所及的山水风光、新建的林立高楼,均为其作品。这个巨无霸项目,也被昆明当地视为文旅项目的“天花板”。

  此外还有占地1390亩的万达城、4600亩的绿地·滇池国际健康城,甚至还有占地3万亩的嘉丽泽。在这些大盘里,动辄数千、上万套的住宅配比,也无疑在推高昆明住宅库存上添了一把柴。

  克而瑞数据显示,2018年10月,昆明主城商品房供应145.34万平方米,环比上升6.6%,同比上升198.26%,供应量保持高位运行。其中商品住宅供应98.92万平方米,环比大幅上升1.06%,同比上升35.03%。

  截至2018年10月,昆明市场商品房可售面积为2479万平方米,暂时性增长去化周期为20个月。同时,大面积的文旅地产入市,也对昆明商业物业库存造成较大压力。

  从克而瑞上述数据能够发现,2018年昆明商业市场供求持续下行,整体商业市场同质化竞争加剧,结构性问题突出和去库存的压力,让销售均价已连续8年下滑。

  截至2018年10月底,昆明商业库存410万平方米,库存量保持高位且持续增长,去化周期拉长,高达86个月。

  在全国重点城市纷纷开启调控的潮流中,被住建部约谈两次的昆明,也必须得有实质性的动作。

  今年7月1日,被昆明房地产行业视为市场的转折点,那一天,是昆明市针对非云南省户籍自然人购房出台相关限购政策的日子。

  从今年7月1日之后,火热的昆明楼市逐渐冷了下来。“房子不好卖了。”从置业顾问到当地房企,这样的话《每日经济新闻》记者在昆明走访时听到了很多次。

  行情变化在文旅项目里也能看到端倪,在记者走访过的不少文旅项目营销中心,可以用门可罗雀形容。好在,文旅项目“机智”地将客群目标放在了全国。

  比如万达城,在北京、上海等一线城市里都设置了万达城项目的城市展台,外地购房者在展台看了楼盘决定购房后先交定金,再一起组成“购房团”直飞昆明,拖着行李箱到售楼部签约,之后再飞回去。

  万达城的项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者,他们的购房团里有来自石家庄的,也有来自上海的公务员和国企员工,有的人一下手就是2~3套。

  对于开发商而言,购房有淡旺季之分,但是对于营销人员而言,全年都是忙碌的。“旺季卖房,淡季则需要去到全国各地拓客,加速项目的库存去化。”一名文旅地产的从业人员告诉记者。

  而在绿地·滇池国际健康城里,记者听到置业顾问说:“我有一个北京的客户过来投资,全部用亲戚的名字买,一次性买了8套房。”

  同时,据《每日经济新闻》记者了解,当地的政府单位、事业单位集体买房成为这些文旅大盘去化的一种方式。“我们周边的事业单位员工也会过来购房,会买走半栋、大半栋的样子。”绿地·滇池国际健康城的置业顾问说。

  昆明的限购政策规定,在昆明没有住房的外地户籍成年人每人只能购买一套房。这样的购房政策在当地的从业人员看来,仍是较为宽松的。因为一个当地无房的外地身份证就能买一套,“全家总动员”成为外地投资客们的惯用手法。

  《每日经济新闻》记者从一位熟悉昆明楼市的业内人士处了解到,昆明的一手房销售更多是依赖中介机构给售楼部带客,光靠售楼部卖房是根本卖不动的,很多房企也将大量的营销费用花在了渠道上。

  昆明楼市的整体“不好卖”也蔓延到了文旅项目里,有的项目推出大幅折扣,也有项目推出多套特价房。

  比如蓝光·中国滇池花田国际度假区,今年6月开盘时能卖到1.6万~1.7万元/平方米的洋房产品。11月的单价平均降了1000元左右,此外还有交10万元抵10个点的渠道优惠,如果是一次性全款支付还能再优惠15个点。

  不过,记者也发现昆明的文旅项目中并不多见,绿地、万达的项目折扣普遍在3~5个点。另外,在1500元/平方米的精装标准上,昆明的文旅楼盘折扣后的单价在1.2万~1.5万元之间。这样的价格水平对全国的投资客仍具有极大吸引力。

  不过,记者也发现,昆明的文旅市场就像是一座“围城”,已在昆明购买文旅楼盘的投资客,大量的市场存量或让未来的变现成为难题。而对于那些还在观望中的投资客而言,昆明得天独厚的自然资源,也让其成为海南的“替代者”。

  已经进入昆明的开发商正处于高库存和市场下行的阵痛中,而还没拿到入场券的开发商却一直在蠢蠢欲动,寻找合适机会进入昆明文旅市场。